Hallitus korottaa vuodenvaihteessa kiinteistöverotuksessa maapohjan arvostusta, mikä nostaa veroja noin kaksi prosenttia. Matkailu- ja ravintola-alan ongelmana on yleensä rakennusten arvostaminen. Viime vuosina on voitu korottaa rakennuksen verotusarvoa, ja moni yritys katsoo, että arvostus ylittää selvästi alueen käyvän hintatason. Verotuksen oikaisulautakunta ja hallinto-oikeudet ovat viime vuosina alentaneet päätöksillään monien rakennusten arvostusta.

Kiinteistön verotusarvo määritetään kiinteistöverotuksessa lähtökohtaisesti arvostamislaissa määrätyin kaavamaisin laskentaperustein. Kaavamainen laskenta voi kuitenkin tuottaa tuloksen, joka ei vastaa rakennuksen arvoa yrityksen toiminta-alueella.

Monissa tapauksissa aiemmin vakiintunutta verotusarvoa on korotettu kaavamaisen laskennan perusteella. Korkein hallinto-oikeus antoi vuonna 2018 ennakkopäätöksen, jossa korotettua verotusarvoa alennettiin uuden arvioinnin perusteella. Sen jälkeen moni yritys on pyytänyt oikaisua rakennuksen verotusarvon laskentaan, ja verotuksen oikaisulautakunnat sekä hallinto-oikeudet ovat monissa tapauksissa alentaneet kaavamaiseen laskentaan perustunutta arvostusta.

Kiinteistövero voidaan määrätä kaavamaisesti lasketun verotusarvon perusteella, mikäli sen ei osoiteta ylittävän kiinteistön käypää arvoa. Lain mukaan käyvällä arvolla tarkoitetaan arvoa, joka omaisuudella oli verovuoden päättyessä omistajan hallussa ja sillä paikalla, jolla omaisuus oli. Verottaja käyttää omaisuuden luovutushintaa verotusarvona vain, jos se on arvioitua hintaa suurempi. Verottaja ei alenna verotusarvoa pelkän toteutuneen verotusarvoa alemman ostohinnan perusteella, vaan arvioi myös, mikä kiinteistön arvo omistajalle on.

Kiinteistöverotuksessa rakennuksen normaali kuluminen ja vanheneminen otetaan huomioon rakennuksen valmistumisvuodesta alkaen lasketulla ikäalennuksella. Verotusarvoon voi hakea alennusta myös siten, että osoittaa, että rakennus on huonommassa kunnossa tai menettänyt arvoaan enemmän kuin ikäalennukset edellyttävät.

Hotelli Polariksen oikaisupyyntö tuotti toivotun lopputuloksen

Pedersöressä toimiva hotelli Polaris teki vuonna 2006 oikaisupyynnön hotellirakennuksen verotusarvosta ja vetosi samana vuonna hotellirakennuksesta maksettuun kauppahintaan. Verotusarvo oli merkittävästi kauppahintaa korkeampi, ja oikaisulautakunta hyväksyi oikaisupyynnön sekä määritti rakennuksen arvon maksetun kauppahinnan perusteella. Verottaja katsoi, että tässä tapauksessa se osoitti rakennuksen käyvän arvon.

Vuonna 2016 verottaja poisti hotellirakennuksen kauppahintaan perustuvan alennetun verotusarvon ja laski hotellirakennuksen arvon jälleenhankinta-arvosta säädettyjen laskentaperusteiden mukaisesti. Uusi verotusarvo oli yli kaksinkertainen aikaisempaan verrattuna.

Hotelli Polaris teki jälleen oikaisupyynnön verotuksen oikaisulautakunnalle vuonna 2020. Yritys vetosi korkeimman hallinto-oikeuden linjauksiin ja totesi, että verotuksessa on perusteltua käyttää todennäköistä luovutushintaa, ja viittasi kiinteistöstä aikaisemmin maksettuun kauppahintaan. Yritys totesi, että kiinteistöön ei ollut tehty sen arvoa parantavia peruskorjauksia ja että kiinteistöjen markkinahinnat alueella eivät olleet nousseet. Pedersören kunta antoi lausunnon, jossa vahvistettiin, että yhtiö ei ollut hakenut rakennuslupaa eikä rakennukseen ollut tehty peruskorjausta.

– Kun soitin ensimmäisen kerran verottajalle, minulle vastattiin, että verotusarvo lasketaan kaavamaisesti, eikä asiaan kannata hakea muutosta. Kuulin myöhemmin, että KHO oli vuonna 2018 päätynyt toisenlaiseen ratkaisuun. Sen jälkeen otin yhteyttä MaRan jäsenneuvontaan, ja laadimme yhdessä oikaisupyynnön verottajalle. Lopputulos oli se, että kiinteistövero laski kolmasosaan kaavamaisesti laskettuun veroon verrattuna, Polariksen yrittäjä Juho Jokinen kertoo.

– Jos verottaja tekee yllättäviä arvonkorotuksia, suosittelen olemaan yhteydessä MaRaan. Nyt kun olen eläkkeelle jäämisen vuoksi myymässä liiketoimintaa, tämä ratkaisu turvaa myös liiketoiminnan ostajalle sen, että kiinteistövero säilyy kohtuullisella tasolla.

Oikaisulautakunta totesi päätöksessään, että kiinteistöön oli aikaisemmin sovellettu alennettua verotusarvoa, ja että vuonna 2016 laskettu arvo oli ollut suurempi kuin kiinteistön hankintahinta. Lautakunta otti huomioon sen, että kiinteistöön ei ollut tehty sen arvoa parantavia peruskorjauksia ja että kiinteistön olosuhteet eivät olleet muutenkaan muuttuneet sen hankinnan jälkeen. Siksi lautakunta katsoi, että kiinteistön arvona omistajan hallussa on pidettävä maksettua kauppahintaa.

Aikaisemmissa päätöksissä on todettu, että käyttöarvoa ei lasketa sillä perusteella, onko kiinteistöllä harjoitettava liiketoiminta kannattavaa vai ei. Verottaja katsoo, että kiinteistöllä on lähtökohtaisesti yhtä paljon taloudellista käyttöarvoa riippumatta siitä, mikä liiketoiminnan tulos on.